김도영 | 공식 포트폴리오

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다."대출 규제를 강화하면 살 수 있는 사람이 줄어드니 집값이 안정될 것이다."부동산 정책이 나올 때마다 당연하게 받아들여지는 이 논리, 과연 현실의 서울 시장에서도 그대로 작동할까요?결론부터 말씀드리면 "전혀 그렇지 않습니다." 오늘은 왜 DSR 규제가 오히려 서울 아파트 시장의 수요를 왜곡하고, 결국 가격을 밀어 올리는 '역설'을 낳는지 숫자로 분석해 드리겠습니다.1. 규제는 수요를 줄이는 게 아니라 '거르는' 것이다DSR 40% 규제의 핵심은 '소득 대비 원리금 상환액'입니다.가정: 연소득 5,000만 원인 직장인한도: 연간 2,000만 원 (월 167만 원)대출 가능액: 30년 만기, 4% 금리 기준 약 3억 4,000만 원서울 아파트 평균 매매가인 약 15억 6,..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 19. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.서울 아파트 값이 움직일 때마다 약방의 감초처럼 나오는 말이 있습니다. 바로 "공급이 부족해서"라는 말이죠. 하지만 정작 "얼마나, 왜 부족한가?"에 대해 숫자로 명확하게 답해주는 경우는 드뭅니다.과거 회계법인 시절부터 숫자의 무서움을 잘 아는 제가, 오늘은 국토교통부의 최신 데이터(2026년 5월 29일 발표)와 주택 통계를 기반으로 서울 공급 부족의 실체를 완벽하게 뽀개 드립니다.1. 기준점 설정: 서울은 1년에 집이 얼마나 필요할까?서울의 연간 적정 주택 공급량을 산출하는 가장 현실적인 기준은 크게 세 가지입니다.신규 가구 증가분: 서울 가구 수는 연평균 약 4~5만 가구씩 순증하고 있습니다.멸실 및 대체 수요: 서울 전체 주택(약 315만 호)의 상당수가 30년..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 17. 08:00

안녕하세요. 부동산언니 김도영입니다.2026년 6월 12일, 북서울자이 폴라리스의 보류지 6세대 입주자 모집 공고가 떴습니다. 신축 아파트에 대한 갈증이 큰 서울 시장에서 11억 대 진입이 가능한 물량이라 시장의 관심이 뜨겁습니다.오늘은 단순 정보를 넘어, 실제 투자 시 고려해야 할 자금 조달 리스크와 안전마진을 냉철하게 분석해 드립니다. 북서울자이폴라리스아파트 서울 강북구 삼양로58길 29 1. 공급 개요 및 가격 분석조합이 사업 정산을 위해 유보해 둔 물량으로, 일반분양과 동일한 절차를 거칩니다.타입전용면적공급금액 (최종)59B59.63㎡9억 4,573만 원84B84.86㎡11억 6,111만~11억 8,001만 원112112.91㎡14억 74만 원포인트: 분양가상한제 미적용 민간택지이며, 발코니..

[ 청약의 모든것 ] 2026. 6. 15. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.강북구, 노원구, 금천구, 구로구... 재개발 구역으로 지정된 지 10년이 지나도 착공 소식이 없는 곳들의 공통점이 무엇일까요? 바로 '분담금 폭탄'입니다.재개발·재건축 사업의 수익 구조는 아주 단순합니다.일반분양 수익 - 공사비 = 조합원 분담금강북과 서남권은 공시지가가 낮아 분양가도 낮고, 용적률 인센티브도 제대로 받지 못했습니다. 결국 조합원 분담금은 수억 원씩 나오는데, 집값은 그만큼 오르지 않으니 사업이 멈출 수밖에 없었죠. 하지만, 이 구조적 문제를 정면으로 돌파한 제도가 있습니다. 바로 '사업성 보정계수'입니다.1. 사업성 보정계수, 정확히 뭘까?2024년 9월, 서울시가 도입한 제도로 사업성이 낮은 지역의 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도입니다.핵..

카테고리 없음 2026. 6. 12. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.6·3 지방선거 결과가 나왔습니다. 오세훈 서울시장이 사상 첫 5선에 성공했지만, 서울시의회 118석 중 81석을 민주당이 차지하며 '시장(국민의힘) vs 시의회(민주당)'라는 복잡한 구도가 형성되었습니다.많은 분이 "오세훈 당선이니 재건축·재개발 속도 붙겠지?"라고 생각하시지만, 절대 단선적으로 해석해서는 안 됩니다. 오늘은 선거 이후 부동산 시장의 진짜 작동 방식을 분석해 드립니다.1. 왜 이번 선거 결과를 정교하게 읽어야 할까?이번 선거는 유권자의 정교한 선택이 반영되었습니다.오세훈 몰표: 강남3구와 한강벨트 등 자산가들은 개발 기대감에 오세훈 후보를 선택했습니다.시의회 민주당 과반: 동시에 서울 대부분 지역에서 민주당 시의원을 선택해 '개발은 하되, 견제는 하겠..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 10. 08:00

안녕하세요! 여러분의 부동산 고민을 함께 해결해 드리는 부동산언니 김도영입니다.오늘은 많은 분이 기다리셨던 성남낙생지구 A-1블록 공고가 발표되어 상세 분석을 들고 왔습니다. 판교 생활권을 누릴 수 있는 입지라 많은 분이 관심을 두고 계실 텐데요. 다만, 이번 단지는 ‘수익공유형 모기지’라는 독특한 조건이 붙어 있어 꼼꼼한 확인이 필수입니다.지금부터 핵심만 쏙쏙 뽑아 정리해 드릴게요!🔑 3줄 핵심 요약분양가 메리트: 59㎡ 기준 6억 후반대, 인근 시세 대비 2~5억가량 저렴해 이론적 안전마진은 충분합니다.주의사항: 수익공유형 모기지 의무 가입, 5년 거주의무, 3년 전매제한이라는 3중 규제가 존재합니다.최종 결론: 단기 차익 목적의 투자는 지양하세요! 판교·분당권에 장기 실거주할 신혼부부에게 최적화된..

[ 청약의 모든것 ] 2026. 6. 8. 08:00

청약을 준비하다 보면 입지나 분양가만큼이나 중요한 것이 바로 '대출 한도'입니다. 최근 대출 규제가 강화되면서 "예상보다 대출이 적게 나온다"는 분들이 많은데, 그 범인은 바로 '스트레스 DSR'입니다.오늘은 스트레스 DSR이 정확히 무엇인지, 왜 '입주자모집공고일'이 여러분의 대출 한도를 결정짓는지 숫자로 명쾌하게 풀어드리겠습니다.1. 스트레스 DSR, 정확히 어떤 제도인가요?DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 내가 갚아야 할 원리금의 비율로, 1금융권 기준 40%를 넘으면 대출이 제한됩니다.스트레스 DSR은 여기에 '가상의 금리(스트레스 금리)'를 더해 심사하는 제도입니다. 금리가 오를 경우를 대비해 상환 능력을 더 엄격하게 테스트하는 것이죠.스트레스 금리 = 실제 금리 + 가산금리즉, 스트레..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 5. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.회계법인 시절부터 지금까지, 수많은 고객님의 자산 관리를 도우며 느낀 점이 하나 있습니다. 바로 '세금은 모르면 폭탄이지만, 미리 계산해보면 전략이 된다'는 사실입니다.특히 부동산 증여와 상속은 자산 규모가 크다 보니, 막연한 불안감만 가지고 계신 분들이 많습니다. 그래서 지난번 종합소득세 계산기에 이어, 이번에는 [증여·상속세 자동 계산기]를 만들어 배포합니다.💡 왜 미리 계산해봐야 할까요?증여와 상속은 미리 준비하는 만큼 절세할 수 있는 폭이 완전히 달라집니다. 공제 항목을 챙기고, 단계별 증여를 계획하는 것만으로도 나중에 납부할 세액을 획기적으로 줄일 수 있기 때문이죠.불안함은 예측할 수 없을 때 커집니다. 제가 만든 계산기로 내 자산에 대한 세금을 미리 '예측..

[ 도영의 시크릿 나눔 ] 2026. 6. 3. 08:00