부동산언니 김도영의 '생존 부동산'

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.서울 아파트 값이 움직일 때마다 약방의 감초처럼 나오는 말이 있습니다. 바로 "공급이 부족해서"라는 말이죠. 하지만 정작 "얼마나, 왜 부족한가?"에 대해 숫자로 명확하게 답해주는 경우는 드뭅니다.과거 회계법인 시절부터 숫자의 무서움을 잘 아는 제가, 오늘은 국토교통부의 최신 데이터(2026년 5월 29일 발표)와 주택 통계를 기반으로 서울 공급 부족의 실체를 완벽하게 뽀개 드립니다.1. 기준점 설정: 서울은 1년에 집이 얼마나 필요할까?서울의 연간 적정 주택 공급량을 산출하는 가장 현실적인 기준은 크게 세 가지입니다.신규 가구 증가분: 서울 가구 수는 연평균 약 4~5만 가구씩 순증하고 있습니다.멸실 및 대체 수요: 서울 전체 주택(약 315만 호)의 상당수가 30년..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 17. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.6·3 지방선거 결과가 나왔습니다. 오세훈 서울시장이 사상 첫 5선에 성공했지만, 서울시의회 118석 중 81석을 민주당이 차지하며 '시장(국민의힘) vs 시의회(민주당)'라는 복잡한 구도가 형성되었습니다.많은 분이 "오세훈 당선이니 재건축·재개발 속도 붙겠지?"라고 생각하시지만, 절대 단선적으로 해석해서는 안 됩니다. 오늘은 선거 이후 부동산 시장의 진짜 작동 방식을 분석해 드립니다.1. 왜 이번 선거 결과를 정교하게 읽어야 할까?이번 선거는 유권자의 정교한 선택이 반영되었습니다.오세훈 몰표: 강남3구와 한강벨트 등 자산가들은 개발 기대감에 오세훈 후보를 선택했습니다.시의회 민주당 과반: 동시에 서울 대부분 지역에서 민주당 시의원을 선택해 '개발은 하되, 견제는 하겠..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 10. 08:00

청약을 준비하다 보면 입지나 분양가만큼이나 중요한 것이 바로 '대출 한도'입니다. 최근 대출 규제가 강화되면서 "예상보다 대출이 적게 나온다"는 분들이 많은데, 그 범인은 바로 '스트레스 DSR'입니다.오늘은 스트레스 DSR이 정확히 무엇인지, 왜 '입주자모집공고일'이 여러분의 대출 한도를 결정짓는지 숫자로 명쾌하게 풀어드리겠습니다.1. 스트레스 DSR, 정확히 어떤 제도인가요?DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 내가 갚아야 할 원리금의 비율로, 1금융권 기준 40%를 넘으면 대출이 제한됩니다.스트레스 DSR은 여기에 '가상의 금리(스트레스 금리)'를 더해 심사하는 제도입니다. 금리가 오를 경우를 대비해 상환 능력을 더 엄격하게 테스트하는 것이죠.스트레스 금리 = 실제 금리 + 가산금리즉, 스트레..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 5. 08:00

안녕하세요! 여러분의 똑똑한 부동산 파트너, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 화두는 단연 '토지거래허가구역(토허제)의 변화'입니다. 토허제가 일부 풀리면서 시장이 즉각 반응할 것이라는 기대가 컸지만, 실상은 정반대죠. 왜 투자자들은 여전히 관망세를 유지하는 걸까요?그 답은 우리가 잘 모르는 '규제의 이중 구조'에 숨겨져 있습니다. 1. 규제의 기초: 규제 지역, 핵심만 요약정부는 부동산 과열을 막기 위해 촘촘한 그물망을 쳐두었습니다. 내가 투자하려는 곳이 어디에 해당하는지 먼저 확인해보세요.조정대상지역: 주택시장 과열 징후가 있는 지역. 세제 강화(취득세·양도세 중과)와 대출 규제(LTV·DTI 축소)로 거래 비용이 상승합니다.투기과열지구: 투기 우려가 더 큰 지역. 금융, 청..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 1. 09:02

[부동산 인사이트] 강남 마지막 그린벨트 '서리풀지구', 진짜 기회일까? (데이터 분석)강남에 2만 가구가 생긴다는 소식, 들으셨나요? LH가 2026년 5월 서울서리풀사업단까지 신설하며 본격적인 움직임을 보이고 있습니다. 누군가는 '강남 입성의 마지막 기회'라 열광하고, 누군가는 '강남 집값 하락의 신호탄'이라 말합니다.과연 그럴까요? 오늘은 부동산 전문가의 시선에서, 이 뜨거운 뉴스를 두 가지 핵심 질문으로 냉정하게 쪼개보려 합니다.첫째, "강남 공급이 늘면 강남 집값이 내려가는가?" 둘째, "이 땅, 진짜 우리가 아는 '강남'인가?" 1. 서리풀지구, 입지의 '결'을 파악하세요서리풀지구는 서초구 원지·신원·염곡·내곡·우면동 일대 약 201만㎡ 규모입니다. 많은 분이 강남이라 하면 반포, 잠원, 압구..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 30. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 시장에서 가장 많이 듣는 말은 *"데이터가 다 공개되어 있는데, 굳이 전문가를 찾아야 하나요?"*라는 질문입니다. 호갱노노, 아실, 부동산플래닛, 밸류맵, 그리고 전문가의 영역이라 여겨졌던 QGIS까지. 이제 손가락 몇 번이면 누구나 엄청난 양의 정보를 얻을 수 있는 시대입니다.하지만 정보의 평등이 곧 수익의 평등을 의미하지는 않습니다. 데이터는 평등하지만, 그 데이터를 해석하는 능력은 철저히 불평등하기 때문입니다.1. 쏟아지는 데이터, 하지만 '파편화된 진실'우리는 매일 수많은 데이터를 접합니다.호갱노노·아실: 가격과 공급, 심리적 지표를 통해 시장의 '온도'를 측정합니다.부동산플래닛·밸류맵: 토지의 모양, 건물의 용도 등 '물리적 가치'를 정밀하게 파악..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 28. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 있습니다. "저출산으로 학생이 줄어드는데, 학군지 아파트 이제 끝물 아닐까요?"라는 걱정 어린 질문입니다.회계법인에서 오랫동안 숫자를 다루며 데이터를 보던 습관 때문일까요? 저는 이 현상을 조금 다르게 해석합니다. 서울 학군은 사라지는 것이 아니라, ‘넓게 퍼지던 시대’에서 ‘상위권만 더 강해지는 시대’로 이동 중입니다. 오늘은 인구 감소 시대, 서울 학군지가 부동산 시장에서 어떤 역할을 할지, 투자자는 무엇을 봐야 하는지 핵심을 짚어드립니다. https://youtube.com/shorts/snLGsmz8NfI?si=cO0TB5WLd1AUYvsd 1. 학군 프리미엄의 탄생: 단순히 ‘좋은 학교’일까요?서울에서 학군..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 26. 20:21

안녕하세요. 회계법인 출신 부동산 자산관리 전문가, 부동산언니 김도영입니다.과거 회계법인 시절, 저 역시 위반건축물이라는 노란 딱지만 봐도 가슴이 덜컥 내려앉던 평범한 투자자였습니다. 그 막막함과 두려움을 누구보다 잘 알기에, 오늘은 최근 화두인 '소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화'를 냉철한 회계사의 시각에서 분석해 드립니다.💡 이번 조치, '특혜'가 아닌 '정상화 이벤트'입니다역대 6번째로 찾아온 한시적 구제 흐름입니다. 겁먹고 피할 것인가, 철저한 금융·세무 계산으로 가치를 선별할 것인가의 기로에 서 있습니다. 이 기회를 잡으려면 무조건적인 '운'이 아니라 '정교한 선별'이 필요합니다. 1. 양성화 가능한 물건의 명확한 범위모든 위반건축물이 대상은 아닙니다. 2023년 12월 31일 이전에 완..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 22. 08:00