김도영 | 공식 포트폴리오

재건축이나 재개발 투자를 고민할 때 가장 먼저 마주하는 벽이 있습니다. 바로 "사업성이 있느냐, 없느냐"입니다. 하지만 정작 이 사업성이 구체적으로 무엇으로 결정되는지, 왜 강남은 되고 강북·노원은 어려운지 속 시원하게 설명해 주는 곳은 드뭅니다.2024년 9월 서울시가 도입한 '사업성 보정계수'는 이러한 지역 간 격차를 해소하기 위해 만들어진 제도입니다. 복잡해 보이는 공식 뒤에 숨겨진 핵심 아이디어와 투자 관점에서의 차이점을 알기 쉽게 풀어드립니다.1. 지역마다 사업성이 다른 이유재건축·재개발의 수익 구조는 단순합니다. '새 아파트 일반분양 수익 - 공사비 = 조합원 분담금 감소분'이 핵심이죠.강남권: 일반분양가 자체가 워낙 높아, 적은 세대만 분양해도 사업비 충당이 가능합니다.강북·노원권: 상대적으..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 7. 7. 17:00

안녕하세요! 부동산언니 김도영입니다.전세 계약 앞두고 등기부등본 떼어보고, 근저당 확인하고, 체납 세금 있나 걱정하시느라 잠 못 이루셨던 분들 많으시죠? 관공서 여기저기 방문하지 않아도, 오는 9월부터는 '안심전세앱' 하나로 전세사기 위험 정보를 한 번에 진단할 수 있게 됩니다.오늘 제가 핵심 내용 싹 정리해 드릴게요! https://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp HUG 안심전세포털 www.khug.or.kr 🔍 왜 안심전세앱이 개편되나요?그동안은 임차인이 선순위 권리정보를 얻으려면 임대인의 동의를 얻어 여러 관공서를 직접 방문해야 하는 등 절차가 매우 불편했습니다. 게다가 어렵게 정보를 다 확보해도, 그 복잡한 권리관계를 직접 분석하고 위험도를 진단하기란 쉽지 않았죠.이런 ..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 7. 3. 08:00

안녕하세요! 부동산언니 김도영입니다.귀촌을 꿈꾸며 농지를 샀는데, 막상 건물을 지으려니 복잡한 법 규제와 끝없는 인허가 절차 때문에 포기하셨던 분들 많으시죠?국토교통부에서 드디어 국민들의 고충을 해결할 혁신적인 서비스를 발표했습니다. 바로 「AI 기반 통합인허가 사전진단 서비스」인데요. 오늘 이 내용, 언니가 핵심만 짚어드립니다!📌 토지개발 인허가, 왜 이렇게 복잡했을까?그동안 토지개발행위를 하려면 200여 개의 법률과 지자체 조례를 꼼꼼히 따져야 했습니다.현실: 건축허가 시 23개, 공장설립 시 최대 36개의 의제 처리가 필요했습니다.문제점: 복잡한 절차 때문에 민원 준비에만 2개월에서 길게는 12개월까지 소요되었습니다.💡 AI 인허가 사전진단 서비스란?이제는 복잡하게 공부할 필요 없이, AI가 내..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 7. 1. 08:00

안녕하세요! 부동산언니 김도영입니다.최근 국토교통부가 발표한 「AI 특화 시범도시 사업」 선정 결과가 뜨겁습니다. 단순히 스마트폰 기능이 좋아지는 수준이 아니라, 도시 운영체계 자체가 AI로 움직이는 'K-AI 시티'가 우리 앞에 성큼 다가왔다는 소식인데요.부동산 투자 마인드로 이 뉴스를 어떻게 해석해야 할지, 핵심만 짚어드립니다! 📌 K-AI 시티란 무엇인가?쉽게 말해, 도시의 두뇌(도시지능센터)가 도시 전역에서 데이터를 수집해 교통, 안전, 에너지 등 도시 서비스를 스스로 판단하고 제어하는 시스템입니다.선정 지역: 강원 원주시, 충남 천안시·아산시(공동)핵심 목표: 2030년까지 AI 기술과 도시 인프라가 융합된 선도 모델 구축부동산적 관점: 단순 신도시 개발을 넘어, 향후 'AI 인프라'가 잘 갖..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 29. 08:00

⚠️ 이 글 하나로 끝냅니다! 가입 조건 / 기여금 계산 / 도약계좌 갈아타기 / 주의사항까지 전부 담았습니다.💡 먼저 읽어야 할 핵심 요약항목내용대상만 19~34세 (군필자 복무기간 비례 최대 만 40세)소득총급여 7,500만 원 이하만기3년 (36개월)월 납입최대 50만 원 (자유적립식)정부 기여금납입액의 6% (일반형) / 12% (우대형)기본 금리연 5% 고정세금 혜택이자소득세 전액 면제 (비과세)만기 수령액최대 약 2,255만 원 (우대형·금리 8% 적용 시)신청 기간2026년 6월 22일 ~ 7월 3일1. 청년미래적금이란?청년미래적금은 2026년 6월 22일 출시되는 이재명 정부의 청년 자산 형성 정책 상품입니다.문재인 정부의 청년희망적금(2년) 👉 윤석열 정부의 청년도약계좌(5년) 👉 ..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 22. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다."대출 규제를 강화하면 살 수 있는 사람이 줄어드니 집값이 안정될 것이다."부동산 정책이 나올 때마다 당연하게 받아들여지는 이 논리, 과연 현실의 서울 시장에서도 그대로 작동할까요?결론부터 말씀드리면 "전혀 그렇지 않습니다." 오늘은 왜 DSR 규제가 오히려 서울 아파트 시장의 수요를 왜곡하고, 결국 가격을 밀어 올리는 '역설'을 낳는지 숫자로 분석해 드리겠습니다.1. 규제는 수요를 줄이는 게 아니라 '거르는' 것이다DSR 40% 규제의 핵심은 '소득 대비 원리금 상환액'입니다.가정: 연소득 5,000만 원인 직장인한도: 연간 2,000만 원 (월 167만 원)대출 가능액: 30년 만기, 4% 금리 기준 약 3억 4,000만 원서울 아파트 평균 매매가인 약 15억 6,..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 19. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.서울 아파트 값이 움직일 때마다 약방의 감초처럼 나오는 말이 있습니다. 바로 "공급이 부족해서"라는 말이죠. 하지만 정작 "얼마나, 왜 부족한가?"에 대해 숫자로 명확하게 답해주는 경우는 드뭅니다.과거 회계법인 시절부터 숫자의 무서움을 잘 아는 제가, 오늘은 국토교통부의 최신 데이터(2026년 5월 29일 발표)와 주택 통계를 기반으로 서울 공급 부족의 실체를 완벽하게 뽀개 드립니다.1. 기준점 설정: 서울은 1년에 집이 얼마나 필요할까?서울의 연간 적정 주택 공급량을 산출하는 가장 현실적인 기준은 크게 세 가지입니다.신규 가구 증가분: 서울 가구 수는 연평균 약 4~5만 가구씩 순증하고 있습니다.멸실 및 대체 수요: 서울 전체 주택(약 315만 호)의 상당수가 30년..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 17. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.6·3 지방선거 결과가 나왔습니다. 오세훈 서울시장이 사상 첫 5선에 성공했지만, 서울시의회 118석 중 81석을 민주당이 차지하며 '시장(국민의힘) vs 시의회(민주당)'라는 복잡한 구도가 형성되었습니다.많은 분이 "오세훈 당선이니 재건축·재개발 속도 붙겠지?"라고 생각하시지만, 절대 단선적으로 해석해서는 안 됩니다. 오늘은 선거 이후 부동산 시장의 진짜 작동 방식을 분석해 드립니다.1. 왜 이번 선거 결과를 정교하게 읽어야 할까?이번 선거는 유권자의 정교한 선택이 반영되었습니다.오세훈 몰표: 강남3구와 한강벨트 등 자산가들은 개발 기대감에 오세훈 후보를 선택했습니다.시의회 민주당 과반: 동시에 서울 대부분 지역에서 민주당 시의원을 선택해 '개발은 하되, 견제는 하겠..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 10. 08:00