부동산언니 김도영의 '생존 부동산'

안녕하세요! 여러분의 똑똑한 부동산 파트너, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 화두는 단연 '토지거래허가구역(토허제)의 변화'입니다. 토허제가 일부 풀리면서 시장이 즉각 반응할 것이라는 기대가 컸지만, 실상은 정반대죠. 왜 투자자들은 여전히 관망세를 유지하는 걸까요?그 답은 우리가 잘 모르는 '규제의 이중 구조'에 숨겨져 있습니다. 1. 규제의 기초: 규제 지역, 핵심만 요약정부는 부동산 과열을 막기 위해 촘촘한 그물망을 쳐두었습니다. 내가 투자하려는 곳이 어디에 해당하는지 먼저 확인해보세요.조정대상지역: 주택시장 과열 징후가 있는 지역. 세제 강화(취득세·양도세 중과)와 대출 규제(LTV·DTI 축소)로 거래 비용이 상승합니다.투기과열지구: 투기 우려가 더 큰 지역. 금융, 청..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 6. 1. 09:02

[부동산 인사이트] 강남 마지막 그린벨트 '서리풀지구', 진짜 기회일까? (데이터 분석)강남에 2만 가구가 생긴다는 소식, 들으셨나요? LH가 2026년 5월 서울서리풀사업단까지 신설하며 본격적인 움직임을 보이고 있습니다. 누군가는 '강남 입성의 마지막 기회'라 열광하고, 누군가는 '강남 집값 하락의 신호탄'이라 말합니다.과연 그럴까요? 오늘은 부동산 전문가의 시선에서, 이 뜨거운 뉴스를 두 가지 핵심 질문으로 냉정하게 쪼개보려 합니다.첫째, "강남 공급이 늘면 강남 집값이 내려가는가?" 둘째, "이 땅, 진짜 우리가 아는 '강남'인가?" 1. 서리풀지구, 입지의 '결'을 파악하세요서리풀지구는 서초구 원지·신원·염곡·내곡·우면동 일대 약 201만㎡ 규모입니다. 많은 분이 강남이라 하면 반포, 잠원, 압구..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 30. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 시장에서 가장 많이 듣는 말은 *"데이터가 다 공개되어 있는데, 굳이 전문가를 찾아야 하나요?"*라는 질문입니다. 호갱노노, 아실, 부동산플래닛, 밸류맵, 그리고 전문가의 영역이라 여겨졌던 QGIS까지. 이제 손가락 몇 번이면 누구나 엄청난 양의 정보를 얻을 수 있는 시대입니다.하지만 정보의 평등이 곧 수익의 평등을 의미하지는 않습니다. 데이터는 평등하지만, 그 데이터를 해석하는 능력은 철저히 불평등하기 때문입니다.1. 쏟아지는 데이터, 하지만 '파편화된 진실'우리는 매일 수많은 데이터를 접합니다.호갱노노·아실: 가격과 공급, 심리적 지표를 통해 시장의 '온도'를 측정합니다.부동산플래닛·밸류맵: 토지의 모양, 건물의 용도 등 '물리적 가치'를 정밀하게 파악..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 28. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.최근 부동산 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 있습니다. "저출산으로 학생이 줄어드는데, 학군지 아파트 이제 끝물 아닐까요?"라는 걱정 어린 질문입니다.회계법인에서 오랫동안 숫자를 다루며 데이터를 보던 습관 때문일까요? 저는 이 현상을 조금 다르게 해석합니다. 서울 학군은 사라지는 것이 아니라, ‘넓게 퍼지던 시대’에서 ‘상위권만 더 강해지는 시대’로 이동 중입니다. 오늘은 인구 감소 시대, 서울 학군지가 부동산 시장에서 어떤 역할을 할지, 투자자는 무엇을 봐야 하는지 핵심을 짚어드립니다. https://youtube.com/shorts/snLGsmz8NfI?si=cO0TB5WLd1AUYvsd 1. 학군 프리미엄의 탄생: 단순히 ‘좋은 학교’일까요?서울에서 학군..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 26. 20:21

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.부동산 공부를 시작하면서 가장 먼저 마주하는 거대한 장벽이 무엇인가요? 바로 '규제'입니다."이 지역이 지금 규제지역인가?""취득세는 대체 몇 %지?""내 소득으로 대출은 어디까지 가능할까?""청약 가점 계산은 또 어떻게 하는 거지?"매 순간 바뀌는 정책과 지역별로 다른 기준들 때문에 머리가 지끈거렸던 경험, 부동산에 관심 있는 분들이라면 누구나 한 번쯤 겪으셨을 겁니다.✅ 모르면 '독', 알면 '무기'가 되는 규제 지도부동산은 내가 매수하려는 지역이 '조정대상지역'인지 '비규제지역'인지에 따라 세금, 대출, 청약 기준이 완전히 달라집니다.회계법인 시절부터 수많은 자산가의 포트폴리오를 관리하며 제가 확실히 깨달은 것이 있습니다. 정확한 숫자 계산으로 리스크를 먼저 따져..

[ 도영의 시크릿 나눔 ] 2026. 5. 24. 08:00

안녕하세요. 회계법인 출신 부동산 자산관리 전문가, 부동산언니 김도영입니다.과거 회계법인 시절, 저 역시 위반건축물이라는 노란 딱지만 봐도 가슴이 덜컥 내려앉던 평범한 투자자였습니다. 그 막막함과 두려움을 누구보다 잘 알기에, 오늘은 최근 화두인 '소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화'를 냉철한 회계사의 시각에서 분석해 드립니다.💡 이번 조치, '특혜'가 아닌 '정상화 이벤트'입니다역대 6번째로 찾아온 한시적 구제 흐름입니다. 겁먹고 피할 것인가, 철저한 금융·세무 계산으로 가치를 선별할 것인가의 기로에 서 있습니다. 이 기회를 잡으려면 무조건적인 '운'이 아니라 '정교한 선별'이 필요합니다. 1. 양성화 가능한 물건의 명확한 범위모든 위반건축물이 대상은 아닙니다. 2023년 12월 31일 이전에 완..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 22. 08:00

안녕하세요, 부동산언니 김도영입니다.요즘 부동산 시장을 보면 참 마음이 무겁습니다. 예전 회계법인 다니던 시절의 저를 돌아보면, 대출이나 부동산 투자가 마냥 무섭고 규제 하나 바뀔 때마다 가슴이 철렁 내려앉곤 했거든요. 그래서 지금 내 집 마련이나 재테크 때문에 고민하시는 분들의 불안하고 답답한 마음, 누구보다 깊이 공감합니다.요즘 시장에서 가장 많이 들리는 말이 있죠. “이제 재건축, 재개발은 끝물이다.” 결론부터 말씀드리면, 이 말은 절반만 맞고 절반은 틀렸습니다.정말 어려워진 건 “사두기만 하면 무조건 오를 것”이라는 막연한 기대감입니다. 앞으로는 규제 자체보다 공사비 상승, 조합원 분담금 급등, 사업 지연이라는 현실적인 벽 때문에 ‘갈 놈만 가는’ 극심한 양극화 시장이 열릴 것입니다.예전처럼 “재..

[ 재태크 인사이트 ] 2026. 5. 18. 22:00

안녕하세요. 부동산 전문 크리에이터 '부동산언니 김도영'입니다.서울 정비사업 시장에서 가장 뜨거운 관심을 받던 흑석뉴타운의 핵심 입지, 흑석11구역 '써밋 더힐'의 입주자모집공고가 마침내 발표되었습니다. 하이엔드 브랜드와 우수한 입지로 기대를 모았던 단지인 만큼 많은 이들의 이목이 쏠리고 있으나, 확정 발표된 분양가를 두고 자금 계획에 고심하는 분들이 많을 것으로 보입니다. 전용 84㎡ 기준 최고 29억 원 선에 달하는 고분양가로 책정되었기 때문입니다.과거 회계법인에서 근무하던 시절, 저 역시 억 단위의 대출이나 고액의 자산 투자계획 앞에서는 심리적인 장벽과 두려움을 크게 느꼈던 경험이 있습니다. 일반 직장인이나 실수요자가 느낄 자금 압박을 누구보다 잘 알기에, 오늘은 단순한 입지 분석을 넘어 실제 당길..

[ 청약의 모든것 ] 2026. 5. 18. 08:00